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Was sind Abschreibungen?
Mit der so genannten Abschreibung können Sie die Anschaffungs- oder Herstellungskosten Ihres Gebäudes, Ihrer Wohnung oder der Baumaßnahme über mehrere Jahre als Werbungskosten absetzen. Den jährlich absetzbaren Teil bezeichnet man dabei als Abschreibung bzw. als Absetzung für Abnutzung (AfA).
Die Abschreibung zählt, wie zum Beispiel Renovierungskosten und Nebenkosten, zu den Werbungskosten und senkt so Ihre Steuerlast. Abschreibungen sind für vermietete oder betrieblich genutzte Häuser und Wohnungen möglich. Wichtig zu beachten ist dabei, dass nur der Wert des Gebäudes abgeschrieben werden kann - der Wert des Grundstücks nutzt sich steuerlich nicht ab.
Bei Objekten, die nach dem 31. Dezember 1924 gebaut worden sind, können die Käufer 50 Jahre lang jeweils zwei Prozent der Anschaffungskosten ohne Grundstück von der Steuer absetzen.
Beispiel
Bei einem Kaufpreis ohne Grundstück von 200.000 Euro wird das zu versteuernde Einkommen um 4.000 Euro gesenkt (2 Prozent von 200.000 Euro). Bei einem angenommenen persönlichen Steuersatz von 35 Prozent beträgt die Steuerersparnis also 1.400 Euro pro Jahr. Wird die Immobilie im Laufe des Jahres gekauft oder verkauft, wird die Jahresabschreibung zeitanteilig angesetzt.
Um den Bau von neuen Mietwohnungen im unteren und mittleren Mietpreissegment anzukurbeln, hatte der Gesetzgeber im Jahre 2019 eine neue befristete Sonderabschreibung nach § 7b EStG beschlossen.
- Die 7b-Sonderabschreibung beträgt im Jahr der Anschaffung oder Herstellung sowie in den folgenden drei Jahren jeweils 5 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten bis 2.000 EUR je qm Wohnfläche. Zusätzlich ist die lineare AfA von 2 % p.a. absetzbar, die sich allerdings auf eine andere Bemessungsgrundlage bezieht, nämlich die tatsächlichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten (§ 7 Abs. 4 EStG).
- Begünstigt sind nur Gebäude, deren Baukosten nicht höher als 3.000 EUR pro Quadratmeter Wohnfläche sind. Förderfähig sind jedoch nur Baukosten bis höchstens 2.000 EUR pro Quadratmeter Wohnfläche. Die geförderte Immobilie muss mindestens 10 Jahre lang vermietet werden; eine Mietobergrenze ist allerdings nicht vorgesehen. Gefördert wird nicht nur der Wohnungsneubau, sondern auch die Schaffung neuer Wohnungen in bestehenden Gebäuden, z. B. ein Dachgeschossausbau oder Aufstockungen und Anbauten.
Für die Sonderabschreibung ist ein bestimmter Stichtag zu beachten - und dieser Stichtag ist der 31.12.2021! Begünstigt sind nämlich nur Investitionen, für die ein Bauantrag zwischen dem 1.9.2018 und dem 31.12.2021 gestellt wird. Sofern ein Bauantrag nicht erforderlich ist, muss die Bauanzeige bis zum 31.12.2021 erfolgen. Für Mietwohnungen, die nach den baurechtlichen Vorschriften ohne Bauantrag bzw. Bauanzeige errichtet werden können, kann hinsichtlich des genannten Zeitraums auf den Zeitpunkt des Beginns der Bauausführung abgestellt werden (BMF-Schreiben vom 21.9.2021, IV C 3 - S 2197/19/10009 :009).
- Für die Inanspruchnahme der Sonderabschreibung kommt es nicht auf den Zeitpunkt der Fertigstellung an. Die Sonderabschreibungen können damit auch dann in Anspruch genommen werden, wenn die Fertigstellung nach dem 31.12.2021 erfolgt. Allerdings kann die Sonderabschreibung erstmals im Jahr der Fertigstellung bzw. Anschaffung erfolgen. Für ein Gebäude, das im Jahr 2022 aufgrund eines im Jahr 2020 gestellten Bauantrages/einer Bauanzeige fertiggestellt wird und im Jahr der Fertigstellung mittels Kaufvertrag angeschafft wird, kann der Erwerber die Sonderabschreibung in Anspruch nehmen.
- Der Förderzeitraum ist nicht nur im Hinblick auf den Zeitpunkt der Beantragung der Baugenehmigung oder der Bauanzeige begrenzt, sondern auch im Hinblick auf das Jahr der letztmaligen Inanspruchnahme der 7b-Sonderabschreibung. So ist die Inanspruchnahme der Sonderabschreibung letztmalig im Jahr 2026 möglich. Ab 2027 sind 7b-Sonderabschreibungen auch dann nicht mehr möglich, wenn der Abschreibungszeitraum noch nicht abgelaufen ist. Hierdurch soll die mit der Regelung bezweckte zügige Schaffung von Wohnraum forciert werden.
(2022): Was sind Abschreibungen?
Was bedeutet AfA nach § 7 Abs. 4 EStG?
Mit der AfA nach § 7 Abs. 4 EStG wird eine lineare Abschreibung beschrieben, die für jedes Gebäude genutzt werden kann, das vermietet bzw. betrieblich genutzt wird. Für Häuser, die bis zum 31. Dezember 1924 gebaut worden sind, kann der Käufer 40 Jahre lang 2,5 Prozent absetzen. Bei Objekten, die nach dem 31. Dezember 1924 gebaut worden sind, können die Käufer 50 Jahre lang jeweils zwei Prozent der Anschaffungskosten ohne Grundstück als Werbungskosten absetzen. Der Abschreibungszeitraum beginnt mit jedem Käufer neu, selbst dann, wenn der vorherige Käufer das Gebäude schon einmal abgesetzt hat. Die Abschreibung beginnt im Jahr des Kaufes bzw. der Fertigstellung – für dieses Jahr dann aber nur zeitanteilig.
(2022): Was bedeutet AfA nach § 7 Abs. 4 EStG?
Was bedeutet AfA nach § 7 Abs. 5 EStG?
Mit der Abschreibung nach § 7 Abs. 5 EStG bezeichnet man die degressive Abschreibung, mit der Bauherren oder Käufer neue Gebäude oder Wohnungen in den ersten Jahren mit einem hohen Satz abschreiben können. Die degressive Abschreibung ist für Immobilien mit einem Bauantrag bzw. Kaufvertrag ab 1.1.2006 nicht mehr möglich. Seitdem ist nur noch die lineare Abschreibung zulässig.
Für vorherige Erwerbe gelten folgende Abschreibungssätze:
Bauantrag/Kaufvertrag ab 30.7.1981 bis zum 28.2.1989 und ab 1.1.1996
- In den ersten acht Jahren: 5 Prozent
- Folgende 6 Jahre: 2,5 Prozent
- Folgende 36 Jahre: 1,25 Prozent
Bauantrag/Kaufvertrag ab 1.1.2004 bis 31.12.2005
- Erste 10 Jahre: 4 Prozent
- Folgende 8 Jahre: 2,5 Prozent
- Folgende 32 Jahre: 1,25 Prozent
Bauantrag/Kaufvertrag ab 1.3.1989 bis zum 31.12.1995
- Erste 4 Jahre: 7 Prozent
- Folgende 6 Jahre: 5 Prozent
- Folgende 6 Jahre: 2 Prozent
- Folgende 24 Jahre: 1,25 Prozent
(2022): Was bedeutet AfA nach § 7 Abs. 5 EStG?
