Wer ein Gebäude oder eine Eigentumswohnung kauft, erwirbt gleichzeitig auch den dazugehörigen Grund und Boden mit (Ausnahme: Erbbaurecht). Falls die Immobilie vermietet ist oder vermietet werden soll, können die Anschaffungskosten im Wege der Absetzung für Abnutzung (AfA) als Werbungskosten abgesetzt werden. Die AfA ist aber nur möglich auf den Gebäude-, nicht jedoch auf den Bodenanteil. Zu diesem Zweck muss der Gesamtkaufpreis im Rahmen der Kaufpreisaufteilung auf das Gebäude und den Grund und Boden aufgeteilt werden.
Grundsätzlich ist zu empfehlen, bereits im notariellen Kaufvertrag eine Aufteilung des Kaufpreises vorzunehmen. Das Finanzamt ist an diese Werte gebunden, „solange dagegen keine nennenswerten Zweifel bestehen“ (BFH-Urteil vom 16.9.2015, IX R 12/14).
Aktuell hat sich das Finanzgericht Münster mit solchen „nennenswerten Zweifeln“ befasst und die Kaufpreisaufteilung im Notarvertrag als willkürlich angesehen, so dass sie im Streitfall nicht zugrunde zu legen war (FG Münster, Urteil vom 22.9.2022, 8 K 2748/20 E).
Der Fall: Der Kläger erwarb mit Notarvertrag vom 17.11.2017 ein Mehrfamilienhaus. Der Kaufpreis in Höhe von 2,4 Mio. EUR sollte laut Kaufvertrag zu weniger als 20 Prozent auf den Grund und Boden entfallen und im Übrigen auf das Gebäude. Die vollständige Kaufpreiszahlung und der Besitzübergang erfolgten am 29.3.2018. Das Finanzamt akzeptierte die Kaufpreisaufteilung aber nicht und beauftragte einen Bausachverständigen. Dieser ermittelte nach dem Ertragswertverfahren eine Aufteilungsquote von rund 40 Prozent (Grund und Boden) zu rund 60 Prozent (Gebäude), so dass der Anteil für den Grund und Boden mehr als doppelt so hoch war wie angegeben.
Wegen des geringeren Gebäudeanteils wurde die AfA gekürzt. Der Kläger gab sich hiermit nicht einverstanden und führte zahlreiche Argumente an, die den niedrigen Grund-und-Boden-Anteil laut Kaufvertrag rechtfertigen sollten. Ein Kernargument: Auch wenn der Notarvertrag erst Ende 2017 abgeschlossen wurde, so habe der Kaufpreis schon im Frühjahr 2016 festgestanden. Zu diesem Zeitpunkt seien der Kaufpreis und die Kaufpreisaufteilung bereits zwischen dem Verkäufer und ihm, dem Kläger, vereinbart worden. Außerdem hätte der Boden eventuell Altlasten enthalten können. Doch die Klage blieb weitestgehend erfolglos.
Begründung: Bei einer im Kaufvertrag vorgenommenen Kaufpreisaufteilung sind die vereinbarten und bezahlten Anschaffungskosten grundsätzlich der Besteuerung zu Grunde zu legen. Vereinbarungen der Vertragsparteien binden allerdings nicht, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, die Kaufpreisaufteilung ist nur zum Schein bestimmt worden oder die Voraussetzungen eines Gestaltungsmissbrauchs sind gegeben. Eine Korrektur der vereinbarten Aufteilung ist geboten, wenn sie die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar erscheint.
Der Bodenwert laut Kaufvertrag weicht erheblich von dem vom Gutachter ermittelten Bodenwert ab. Nach Auffassung des Gerichts verfehlt die vertragliche Aufteilung die realen Wertverhältnisse folglich in einer solch grundsätzlichen Weise, dass sie wirtschaftlich – und damit auch steuerlich – nicht haltbar erscheint. Sofern ein vermeintliches Altlastenrisiko bestanden haben mag, hätten hierzu Indizien vorliegen müssen.
Der Kläger hat aber selbst keine weitergehenden Maßnahmen ergriffen, um ein Altlastenrisiko zu ermitteln und gegebenenfalls abzufedern, etwa durch Bodenproben. Es ist im Übrigen davon auszugehen, dass für die Frage einer erheblichen Abweichung die Wertverhältnisse am Tag des Gefahrübergangs (März 2018) maßgeblich sind und nicht der Zeitpunkt einer eventuellen vorherigen Vereinbarung.
Falls die Aufteilung im Notarvertrag nicht erfolgt ist oder aber – wie im Streitfall – angezweifelt wird, greifen die Finanzbeamten zunächst auf eine Arbeitshilfe in Form einer Excel-Datei zurück, die das Bundesfinanzministerium zur Verfügung stellt. Danach erfolgt die Kaufpreisaufteilung in einem typisierten Verfahren.
Kürzlich hat das BMF eine neue Version seiner „Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung“ online gestellt. Zusätzlich steht eine Anleitung für die Berechnung zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises zur Verfügung (Stand: August 2022). Hier geht es zu der Arbeitshilfe und der Anleitung. Zuweilen wird auch – wie im Urteilsfall geschehen – der Bausachverständige der Finanzverwaltung eingeschaltet.
Es ist zu begrüßen, wenn der Bundesfinanzhof einen gewissen Spielraum zulässt – hier also die Kaufpreisaufteilung im Notarvertrag, die die Finanzämter grundsätzlich akzeptieren müssen. Doch man sollte es nicht übertreiben. Alles hat seine Grenzen.